민간임대아파트 모집공고를 보더라도 청약통장이 필요한지, 주택수에 포함되어 다주택자가 되는 것은 아닌지 나와있지 않습니다. 공공임대는 여러가지 제한 조건이 있는데 민간임대도 조건이 있는지 청약할 때 불리하지 않은지와 같은 민간임대에 관한 자주 묻는 질문과 답을 정리하였습니다.
민간임대란?
민간임대의 성격
민간임대는 전제, 반전세에 사는 것과 다름이 없습니다. 우선분양권이 있어 분양을 받기 전까지는 임차권이 있는 것일 뿐입니다. 이 사실을 기억하면 민간임대에 대한 대부분의 궁금증이 해결됩니다.
민간임대와 공공임대와 차이점
공공임대는 나라에서 임대를 하는 것이고 민간임대는 민간 시행사가 주체가 되어 임대를 하는 것입니다. 민간에서 임대를 하는 만큼 조건제한이 공공임대보다 적은 특징이 있습니다.
민간임대의 장점으로는 세대원의 무주택 유지 제한이 없으며 소득제한도 없습니다. 전용면적 제한도 없으며 임대기간이 상대적으로 짧아 분양으로 전환되는 시점이 빠릅니다. 민간임대는 청약통장을 사용하지 않으며 확정분양가가 가능한 경우도 있습니다.
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민간임대 계약
민간임대 계약을 할 때에는 청약통장 사용하나?
청약통장은 아파트를 우선 분양받을 약속, 즉 주택 청약 우선권을 약속을 하는 통장입니다. 아파트 분양권은 정확히는 아파트 예비소유권 상태인 것으로 보통은 아파트가 미완공된 상태에서 등기를 하지 않은 상태의 소유 권리를 말합니다.
따라서 민간임대 계약은 임차권을 논하는 것이므로 청약통장이 필요하지 않습니다. 당첨 된 후 포기하면 재당첨 제한이 있는 아파트 분양권과 달리 민간임대 계약은 당첨 후 포기해도 불이익이 없습니다. 다만 민간임대 계약 당첨후 계약금으로 얼마의 돈이라도 냈다면 그 돈은 다시 돌려받지 못하는 경우가 많으니 주의하시기 바랍니다.
민간임대 계약을 하면 청약할 때 영향 미치나?
민간임대 계약음 임차권에 불과하므로 전세에 사는 것과 마찬가지입니다. 따라서 무주택 조건으로 청약을 수 있습니다. 비슷한 원리로 민간임대 계약을 하면 생애최초 특공 같은 경우 자산 기준을 넘는 것인가 하는 질문에 대해서는 민간임대 계약은 소유권 자체가 없고 내 집이 아닙니다. 즉 자산이 아니기 때문에 민간임대 계약과 자산기준은 아무 상관이 없습니다.
민간임대는 주택수에 포함?
민간임대 계약했는데 주택수에 포함되는가 하는 질문은 민간 임대의 본질이 임차권이라고 생각하시면 편합니다. 따라서 전세에 살 때 주택수에 포함되지 않는것처럼 민간임대일 때도 주택수에 포함되지 않습니다.
민간임대를 여러 개 계약하면 다주택자인가?
민간임대의 본질은 전세와 다름 없다고 했습니다. 우선분양이 있어 분양을 받기 전이라면 전세 계약을 여러 개한 것이기 때문에 주택수도 0개, 즉 민간임대를 여러 개 계약했다고 하더라도 다주택자가 아닙니다. 극단적으로 말해 소유한 집이 없이 민간임대만 여러 개 계약했다면 무주택자입니다.
민간임대 계약을 하면 세금계산은 어떻게 하나?
취득세, 보유세, 양도세는 소유권이 있을 때 내는 세금입니다. 따라서 소유권이 없는 민간임대 계약은 세금이 따로 내지 않습니다. 다만 소유권을 품은 임차권의 경우 분양전환이 되고 등기를 등록하고 나면 취득세, 보유세, 양도세를 내며 주택수에 포함됩니다.
아파트 분양권의 경우 아파트 분양권 계약을 하고 나서는 예비 소유권을 가지고 있는 것이므로 취득세, 보유세는 없으나 양도세(전매가능하여 전매가 가능한 경우)는 내게 되며 주택수에 포함됩니다. 완공 후 입주, 등기를 등록하면 취득세, 보유세, 양도세를 내고 주택수에도 포함됩니다.
민간임대 대출, 거래
민간임대 중도금대출을 했다면 아파트 분양권 중도금대출에도 영향을 주는가?
아파트 분양권 중도금 대출은 HUG보증을 받는 경우가 많습니다. 보증 건수는 조정 지역 이상의 지역에 해당하면 세대당 1건, 비조정지역에 분양권이라면 세대당 2건 까지 가능합니다.
전세 대출 HUG보증을 받았다고 아파트 중도금 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 마찬가지로 민간임대 중도금 대출을 받아도 아파트 분양권 중도금 대출에 영향을 주지 않습니다.
민간임대 거래는 불법?
민간임대가 전매가능한 경우 거래를 하는 것은 불법이 아닙니다. 다만 민간임대 거래를 할 때 현금 거래를 한다거나 명의 변경 전 전매를 연이어서 하는 경우 불법적 요소가 있거나 사기를 당할 가능성이 있기 때문에 주의가 필요합니다.