부동산 PF란 무엇인지 살펴보고 부동산 PF만의 독특한 대출형태와 구조에 대해 소개합니다. 더불어 부동산 PF의 장단점을 정리하며 아파트 분양 사업 위험 요인과 함께 부동산 PF의 문제점과 위험성에 대해 두루 정리해보겠습니다.
부동산 PF란?
PF란 Project Finance의 약자입니다. 부동산 PF(Project Financing)는 일반적으로 기업의 신용과 담보에 이용하여자금을 조달하는 것과는 달리, 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트 자체를 담보 기준으로 판단하여 대출을 하는 제도입니다.
부동산 PF는 아파트나 주상복합, 상가, 빌딩 등 다양한 종류의 부동산 개발 프로젝트에 적용할 수 있습니다. 이때 PF는 시행사, 시공사, 금융회사 등 여러 주체의 참여자가 협력하여 진행되는 과정을 거치게 됩니다.
따라서 각각의 프로젝트로부터 발생하는 미래의 현금흐름과 자산을 여러 주체가 모여서 자금을 조달하는 방법을 뜻합니다.
그런데 뉴스에서 부동산 악재의 트리거라는 PF에 대해 살펴보겠습니다.
부동산 PF의 대출 형태
보통의 은행 대출은 신용을 담보로 하여 돈을 빌려주는 형태가 많습니다. 신용의 평가는 여러 가지가 있지만 보통은 소득과 소비에 따른 신용 점수에 따라 대출금액이 달라지게 됩니다.
하지만 이런 보통의 대출과 비교하여 부동산 PF는 프로젝트 자체의 경제성을 담보로 돈을 대출해 준 뒤, 이자를 받다가 프로젝트가 완료된 후에 수익금을 대출 원금으로 돌려받는 구조로 이루어져있습니다.
일반적인 경우 아파트 등 건축물 만들 때에는 시행사의 땅 구매, 건설사 선정, 공사비 마련, 아파트 완공, 분양 절차가 진행됩니다. 시행사는 이런 과정을 통해 발생하는 최종 분양가를 측정하고 이를 분양하여 최종적인 수익을 얻게 됩니다.
하지만 이런 과정에서 많은 시공사의 경우 직접 자기자본이나 현금을 투자하기보다 대출을 통해 사업 비용으로 활용하는 관행이 있습니다. 때문에 만약 경기의 흐름이나 기타 상황 때문에 원래 예상대로 사업이 진행되지 않는 경우 대출 이자를 감당하지 못해 사업 자체가 도산할 가능성이 있습니다.
현재 일부 건설 현장의 PF 대출의 원금 회수 과정이 막혀 대출을 진행했던 금융권에 큰 타격을 줄 수 있는 악재로 작용할 수 있는 가능성이 있습니다. 그렇다면 부동산 PF가 부실하다는 것은 어떤 의미인지 알아보기 위해 건물이 지어지는 과정과 구조에 대해 전체적으로 살펴보겠습니다.
부동산 PF대출 구조 (+ 브릿지론)
우선 시행사가 기존 땅을 소유하고 있는 소유주들에게 매매 계약서, 약정서를 받고 토지 매입을 준비합니다. 시행사는 계약서, 약정서를 토대로 금융권에 땅 구매를 목적으로 대출을 시행하게 됩니다.
이때 실물 없이 계약서만으로 계약이 진행되기 때문에 제1금융권에서는 대출이 불가능합니다. 따라서 대부분 부동산 PF는 제2금융권에서 대출을 시행하게 됩니다.
제2금융권인 저축은행, 증권사는 이것을 검토한 뒤 높은 이자를 바탕으로 시행사에 대출을 해줍니다. 나중에 실물 토지를 통해 PF대출로 갈아탈 예정이기 때문에, 토지를 매입하는 동안 일으킨 단기간의 대출은 시행사 입장에서 높은 이자가 크게 부담되지 않습니다. 이렇게 받은 대출금을 통해 시행사는 토지를 구매한 뒤 건설사를 모집하여 본격적으로 프로젝트를 시행하게 됩니다.
이런 과정을 거쳐 가는 대출이 시행된다고 하여 이를 브릿지론이라 부릅니다.
건설 프로젝트의 수익성, 안정성, 신용도를 기반으로 제1금융권에 PF대출을 요청합니다. 이 과정에서 브릿지론을 상환 후 제1금융권의 PF대출로 갈아타게 됩니다.
대출을 요청받은 제1금융권은 페이퍼컴퍼니를 구성하여 대주단이 돈의 입출금을 안전하게 관리하게 되며, 대출금 상환받는 순서를 선순위, 중순위, 후순위로 구분하여 대출금을 분할로 돌려받게 됩니다.
이 과정에서 후순위로 갈수록 높은 대출 금리가 되는데 보통 분양이 70~80% 이상 성공적으로 마무리되어야 후순위까지 돈을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.. 최종적으로 완공 후 분양을 통해서 시행사는 자금을 확보하게 되며 대출 대환 절차를 마무리하고 수익도 얻을 수 있습니다.
부동산 PF의 장단점
그렇다면 부동산의 경우는 왜 이런 시스템으로 진행하는 것일까요. 부동산 PF 절차의 장단점에 대해 전반적인 사항을 살펴보겠습니다.
부동산 PF의 장점
시행사는 자신의 신용과 담보가 부족하여도 프로젝트의 사업성을 입증함으로써 훨씬 더 큰 자금을 조달할 수 있습니다. 이는 시장에 이제 막 진입한 신생 업체가 독점적 지위를 가진 브랜드와 경쟁할 수 있는 계기를 마련해줍니다.
부동산 PF는 회계적으로 프로젝트가 완료되기 전까지 시행사의 채무로 인식되지 않기 때문에, 시행사의 재무제표 상황을 개선해 줄 수 있습니다.
금융회사는 프로젝트 자체의 미래 현금흐름과 자산을 담보로 대출을 시행해 주기 때문에 대출금의 회수 가능성이 비교적 높은 편입니다.
금융회사는 프로젝트의 사업성 평가 뿐 아니라 대출조건 설정, 관리감독 등을 통해 프로젝트의 리스크를 최소화할 수 있는 방안도 함께 마련이 가능합니다.
부동산 PF의 단점
시행사는 프로젝트의 통제권을 완전히 가져갈 수 없습니다. 금융회사가 프로젝트의 성공을 위해 시행사에 다양한 제약조건을 넣을 수 있기 때문입니다.
예를 들어 시공사의 선정권한, 분양가격의 최종 결정, 분양률의 달성에 따른 대출 상환 비율 등 금융회사의 승인을 받아야 정할 수 있는 항목들이 생겨납니다.
게다가 이렇게 막대한 자금을 일시에 대출받기 때문에 최초 목표와 다르게 사업성이 악화되는 경우 막대한 손해가 생길 수도 있습니다.
금융회사는 프로젝트의 완료와 분양에 따라 대출금의 상환이 결정되기 때문에 시장의 변동성에 크게 노출될 수 있습니다. 또한 금융회사는 프로젝트가 진행되는 동안 사업성 평가 및 관리감독에 많은 시간과 비용이 추가로 투입될 수 있습니다.
아파트 분양 사업 위험 요인
부동산 PF는 성공적으로 완료된다면 큰 수익을 실현할 수 있습니다. 하지만 경기가 예측대로 진행되지 않고 갑자기 불경기가 온다면 PF 부실 사태로 이어질 수 있습니다. 부동산 PF에는 대표적으로 어떤 위험 요소를 살펴보겠습니다.
1. 금리 인상
코로나 이후 전세계적으로 금리인상을 하게 되고 이에 따라 시공사가 부담해야 하는 이자가 급격하게 상승하게 었습니다. 이에 따라 PF대출 이자 인상이 진행되었습니다. 금리 인상, 이자 인상이 된 것과 대비되어 부동산 시장 경기가 악화되었고 프로젝트 사업 또한 급속도로 악화되며 회사의 부도 발생 위험이 커지게 되었습니다.
단기적인 관점에서는 은행 입장에서는 금리 인상은 이득일 수 있으나, 시행사가 돈을 줄 수 없는 부도 상황이라면 원리금을 받지 못해 은행의 손실로도 이어질 수 있습니다.
2. 인플레이션 발생
최근 건축자재인 시멘트, 금속과 같은 원자재 가격이 급등, 인건비 상승에 따라 중소형 건설사들에서 부도가 발생하고 있습니다. 부도로 인해 현재 건설을 진행하고 있던 건설사가 교체되는 경우 분양 지연으로 인한 손해배상금 납부로 이어지기 때문에 건설사, 시행사 모두의 손해로 이어지게 됩니다.
3. 미분양
금리 인상, 인플레이션 발생과 연결되는 부동산 경기 하락 국면에서는 이와 같은 미분양이 발생할 수 있습니다. 모든 건설이 이상 없이 이뤄지더라도 최종 분양 절차에서 미분양이 발생하면 후순위 대출을 갚지 못하는 상황이 발생하게 될 수 있습니다. 이런 상황은 사업에 참여한 이들의 최종 손실로 이어질 수 있습니다.
4. 부동산 PF 불발
부동산 경기가 좋은 시기에는 PF 대출의 사업성 평가가 무난하게 통과되는 편입니다. 어떤 사업을 일으키든 간에 경기가 좋기 때문에 분양까지 모두 이뤄질 수 있다는 믿음이 있기 때문입니다.
하지만 최근 앞서 말한 위험 요소들로 인해 건설 경기가 가파르게 나빠지며 미분양 사례가 늘어나게 되었고, 이에 따라 PF대출 심사가 보다 엄격해지며 대출 자체가 어려워지는 경우가 많아지고 있습니다.
대출이 어려운 점은 PF 대출 뿐 아니라 이전에 시행되는 브릿지론 단계도 마찬가지의 영향을 줍니다.
대출 단계에서 사업이 길게 끌리게 되면 시행사는 높은 금리를 감당하기 어렵기 때문에 손실로 이어지게 됩니다.
부동산PF 위기설, 전망
부동산 시장이 호황일 때에는 부동산 PF 대출의 규모가 늘어나는 것이 큰 문제가 되지 않았습니다. 큰돈을 빌려서 프로젝트에 들어가게 되더라도 건물만 지어지면 분양까지 일사천리로 진행되기 때문입니다.
부동산 가격이 오르는 가격 상승기 또한 대출을 하더라도 가격이 더 큰 폭으로 오르기 때문에 큰 문제가 없으며 코로나 시국에는 저금리이기 때문에 대출 문제가 큰 문제로 부각되지 않았습니다.
하지만 현재의 상황은 인플레이션 시대이기 때문에 과거 대출이자가 거의 두 배 정도로 높아졌습니다. 대출이자 뿐 아니라 인플레이션으로 원자재 가격도, 인건비도 상승했습니다. 금리 뿐 아니라 공사에 필요한 자금 자체도 올라버리게 된 것이죠.
그렇다면 사업성 확보를 위해 분양가를 올려야 합니다. 하지만 인플레이션은 소비 경기가 위축되고, 부동산 경기는 침체기에 들어가게 되었습니다. 분양가를 오히려 낮춰도 분양 수요가 줄어들게 되는 때에 분양가를 올려야 수익이 나는 상황인데, 오히려 분양가를 낮춰도 미분양이 속출하니 대출받은 자금을 갚을 수가 없게 되어버립니다.
이렇게 악순환이 진행되면 돈을 빌린 시행사 뿐 아니라 대출금을 회수해야 하는 금융권에도 영향을 미치게 됩니다. 부도가 발생하는 경우 일부 PF 대출만 문제 되는 것이 아니라 건설 경기 전체가 악화될 수 있으며 금융권에 도미노처럼 영향을 줄 수 있기 때문에 주의해야 합니다.